Điều kiện, trình tự, thủ tục
chuyển mục đích sử dụng đất
Hỏi: Năm
2003 ông Trần Ngọc Châu đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, diện tích là 849m2, trong đó diện
tích đất ở là 200m2. Nay, ông Châu có thể chuyển mục đích sử dụng phần đất vườn
sang đất ở được không, nếu được thì trình tự, thủ tục chuyển đổi như
thế nào?
Trả lời:
Theo Điều 52 và khoản 2, Điều 57 Luật Đất đai năm
2013, căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là kế hoạch sử dụng đất
hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhu
cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn chuyển mục đích sử dụng đất.
Khi chuyển mục đích sử dụng đất thì người sử dụng đất phải thực hiện
nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và
nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục
đích sử dụng.
Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
Ngày 15/5/2014, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy
định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (năm 2013). Điều 69 của Nghị
định này quy định trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như
sau:
Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm
theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.
Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ;
xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người
sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình
UBND cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo
cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính. Người sử dụng đất thực
hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất
Ngày 15/5/2014, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 45/2014/NĐ-CP về
thu tiền sử dụng đất. Điểm a, khoản 2, Điều 5 Nghị định này quy định việc thu
tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân
như sau:
Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân
cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại khoản 6, Điều 103 Luật Đất
đai (phần diện tích đất vườn, ao còn lại sau khi đã xác định diện tích đất ở)
sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng
người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ
địa chính từ trước ngày 1/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất
ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo
giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có
quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Ngày 16/6/2014, Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư số
76/2014/TT-BTC hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP về thu tiền
sử dụng đất. Tại khoản 2, Điều 5 Thông tư này hướng dẫn xác định tiền sử dụng đất
khi hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
sang đất ở có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp
như sau: Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc
khu dân cư không được công nhận là đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50%
chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính
theo giá đất nông nghiệp.
Đề nghị ông Trần Ngọc Châu đối chiếu các quy định nêu trên để
rõ điều kiện, trình tự, thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất và mức thu tiền
sử dụng đất khi được UBND cấp huyện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất
vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư sang đất ở.